失敗しないマンション管理会社の選び方！ポイントを解説

マンション管理組合の重要なパートナーである管理会社を変更しなければならないという状況は滅多に起こることではありません。

そのため、いざ管理会社の変更を検討しなければならないといったときに、何を見れば良いのかわからずに困ってしまうこともあるでしょう。

ここでは常日頃はなかなか気にすることがない管理会社の特徴及び選び方のポイントについて解説します。

管理会社を探す前の事前準備

いきなり管理会社を調べ始めるまえに変更の目的を明確にしておく必要があります。理想は理事会等で協議して合意をとっておくことが望ましいです。

よくあるケースとしては、「会計状況が悪化し価格を落としたいため」や「現管理会社の対応がイマイチ」といったことがあります。その変更理由の裏に、次の会社に求めるものがあるため、はっきり言語化しておきましょう。

一番最初に気になるポイントが管理委託費の価格帯でしょう。マンション管理における値段の高低はどのような点に反映されるかを以下で説明いたします。

基本に忠実でありシステマチックな対応をされる場合が多いです。理事会のフォローや、管理組合向けのWEBサービスがなかったりと、現管理会社が大手ですともの足りなく感じるかもしれません。

意外とスペックに差がない部分は点検関連です。どこの管理会社でも点検関連は再委託することになり点検費用の差益で儲けをだすことは少ないです。点検の頻度等が同じであれば基本は近い金額になります。

主に大手ディベロッパー系列の会社が多くなります。理事会の開催頻度が多くても担当者が必ず出席してくれたり、管理組合向けのWEBサービスや専有部向けのサービスまで提供することができます。

投資用のマンションですとオーバースペックと感じることはありますが、ファミリー向けのマンション等では好まれる傾向にあります。

管理組合の運営方法について、大きく以下の2種類があります。管理会社がどのような方式を推奨しているかも選定方法のひとつになります。

管理組合運営を区分所有者が主体となって行う方法です。理事会を開催し、区分所有者同士が話し合いを行います。一見、管理会社が出てこないため管理委託費は安価になりがちと思われますが、議題の掘り起こしやアドバイス、会議のファシリテーションまで管理会社が行うため、

実は手厚い運営方式です。

本来あるべき「区分所有者が主体となって検討する」ことを残しています。

ファミリー世帯が多いマンションや、重鎮がいる管理組合、全体的に管理組合運営に関心があるマンションはこの方式が良いでしょう。

管理組合運営に関心が少ないマンションや、投資用物件で区分所有者の大半が遠方にいる場合には良い方式です。

管理会社が、区分所有者に代わって管理組合の代表を務めてくれます。手間もかからず安価になりがちな運営方式です。

ただし、注意点としては、修繕工事等がすべて管理会社の指示通りとなるため、工事を自社で発注し相場よりも高く受注し利益を得ている会社も散見されます。この方式を推奨している管理会社を探す場合は、信頼できる会社を選ぶか、自社で工事部門を持っていない会社にすることが望ましいです。

管理組合運営の7割は担当者で決まると言っても過言ではないです。そのため、管理会社選びのプレゼンテーションがもしあれば、担当者のことについて深堀りしていくことが重要です。

ここでは、担当者の見るべきポイントを抑えておきます。

マンション管理業も、不動産業界での宅建士と同じように、仕事において必須資格があります。それが「管理業務主任者」というものです。この資格を持っていない方であれば、代えてもらっても良いくらいです。

また、理想は難関資格のマンション管理士を保有していることです。マンション管理士はコンサルティング資格であるため、固有業務はありませんが合格率が一桁の資格ですので、持っている担当であればそれなりのレベルを期待できるでしょう。

マンション管理の担当者の業務は、細かいタスクを多くこなす場合が多いです。そのため、レスポンスの早さや細かい報告ができているかどうかがポイントとなります。

管理会社の選定段階では、プレゼンテーション前のやりとり等からチェックしておくと良いでしょう。

管理会社の選定は管理組合全体での合意形成が最優先事項です。そのため、ここまで解説してきた管理会社の特徴や担当者のこと以上に、理事会等で入念に話合いをしておくことが大事です。円滑なコミュニケーションが良い管理会社を選ぶ最短ルートだと思われます。

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