大規模修繕工事にはどんな発注方式がある？

大規模修繕工事には様々な発注方法があるのをご存じでしょうか。実は発注方法によって、成功を大きく左右します。

そこでこの記事では、発注方法の種類とメリット・デメリットなどを詳しく紹介していきます。大規模修繕工事の予定がある方は、参考にしてください。

発注方法の種類とは

大規模修繕工事の発注方法は、大きく以下の3つです。

• 責任施工方式
• 設計監理方式
• 管理会社委託方式

マンションの状況や管理組合など条件によって何がベストか違います。そのため、工事を進める前に発注方法の特徴をしっかりと理解しておくことが必要です。

後章で1つ1つ発注方法について詳しく解説していくので、読み進めてください。

責任施工方式

責任施工方式とは、管理組合が施工会社を入札や公募などで直接選ぶ方法です。

最も大きな特徴は、施工会社1社に設計や工事の管理、施工までのすべてを一括して任せることです。

メリット

責任施工方式を選ぶメリットは大きく2つです。

• 費用を抑えやすい
• 管理組合の負担を抑えられる

責任施工方式では管理組合が公募などで施工会社を探すので、コンサルタント費用などの中間マージンが発生しません。適切に施工会社を選べれば、大規模修繕工事の費用を最小限に抑えられます。

また、工事を一括して1社に依頼するため、打ち合わせをする窓口は1つで済みます。つまり、管理組合は工事までのスケジュール作成がしやすく、他の業務にも支障が出にくいです。

万が一トラブルが発生しても責任の所在を明確にしやすいため、管理組合としては負担をかなり軽減できます。管理組合の負担を軽減したいと考えている場合は、最適な発注方法といえるでしょう。

デメリット

一方で責任施工方式にはデメリットもあります。

最も注意すべきデメリットは、設計や施工会社の見極めなどが難しいことです。例えば、工事のすべてを1社に任せるので、第三者のチェック機能がありません。つまり、設計書が正しいのか、見積金額は適切なのかがわからない場合があります。また、手抜き工事をされていても、見抜けない場合もあるでしょう。

そのため、責任施工方式は信頼性が高い施工会社がある場合や管理組合に設計や工事の品質をチェックできる知識を持った人がいる場合に選ぶようにしましょう。

設計監理方式

設計管理方式とは、設計・工事監理と実際の施工を別々の会社に依頼する方法です。

具体的には、管理組合は設計事務所などと設計管理契約を、施工会社とは請負契約を結びます。そうして、大規模修繕工事を進めていきます。

メリット

設計管理方式を選ぶメリットは大きく2つです。

• 工事の品質を保ちやすい
• 工事の費用を削減しやすい

設計管理方式では、専門的な知識を持った会社が施工会社を選定したり工事を監理したりするので、品質を十分に確保できます。また、第三者がチェックするので、工事費用についても透明性が担保されます。

安心して大規模修繕工事を行いたいという場合に最適な発注方法です。

デメリット

一方で、設計管理方式のデメリットは、工事費以外の費用が発生することです。

例えば、設計と施工を分散させるので設計事務所やコンサルタント会社と別途契約をしなければなりません。つまり、工事とは直接関係がない費用が増えることになります。

また、大規模修繕工事の規模が小さく収まる場合でも、設計事務所に支払う費用は規模に関わりなく一定です。そのため、工事の規模によっては割高になることも考えられるでしょう。

管理会社委託方式

管理会社委託方式とは、その名の通り、マンションの管理会社に大規模修繕工事のすべてを任せる方法です。

責任施工方式では施工会社の選定を管理組合がしていましたが、管理会社委託方式では施工会社の選定も含めてすべてを管理会社が主導して行っていきます。

メリット

管理会社委託方式を選ぶメリットは大きく2つです。

• 工事の窓口は管理会社なので安心
• 管理組合の負担を軽減できる

管理会社委託方式では、大規模修繕工事のすべてを管理会社が対応していきます。管理会社は普段からマンションを管理しているので、様々な知識や情報を持っています。そのため、大規模修繕工事を適切に進めてくれるという安心感があります。

また、管理会社に工事を任せられるので、管理組合は業務に専念できるのもメリットです。大規模修繕工事の知識がなく、かつ管理組合の業務を優先させたい場合におすすめの方法です。

デメリット

管理会社委託方式のデメリットは、管理会社と施工会社などが結びつくケースが多いことが挙げられます。

例えば、管理会社は不動産関係の関連会社や提携している会社など、つながりがあるところが多いです。その場合、施工会社の選定で競争が起こらないので、工事費用が高額になる可能性は十分に考えられます。

また、管理会社とその関連会社の関係であれば工事のチェックが疎かになって、品質に問題が生じる場合もあります。作業の詳細なども管理組合に入りにくいので、不安を感じた場合はコンサルタント会社などのサポートを受けなければならなくなることもあるでしょう。

まとめ

大規模修繕工事の発注方法は大きく3つあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

そのため、発注方法の特徴を理解して選ぶことで、理想的な工事ができるようになります。この記事では、どのような場合にどの発注方法を選べば良いかにも触れているので、ぜひ参考にしてください。