大規模修繕工事のトラブルと対策

マンション及びマンション管理組合のメンテナンスで最も重要なもののひとつが大規模修繕工事です。ここでは、大規模修繕工事を失敗しないためにもありがちなトラブルとその対策について解説します。

準備段階

着工前の準備段階では2つの注意点について解説します。

管理組合内の検討方法

管理組合にて議論を進めるにあたり、通常の理事会だけではかなり大変です。管理会社がフォローをしてくれるとは言えども決めなければならないことが多く役員の負担は大きくなります。

そこでよくある解決方法として委員会を設置する組合が多数あります。組合員の中から、積極的に大規模修繕工事の検討をしてくれる方を募り、理事会の諮問機関として検討してもらう方法です。運が良ければ建設業界で働いている方やその方面の知識にあかるい方が応募してくれることがあります。

なお、あくまでも「理事会の諮問機関」となりますので、意思決定は理事会にあるという点は注意が必要です

業者選定

大規模修繕工事のパートナーとなる業者の選定ですが、検討方法により選ぶ業者の数が異なってきます。主に２つの方法があるので、それぞれの業者選定方式の説明と注意事項を解説します。

1つ目の方法は、「責任施工方式」です。施工する業者を1社決めて、仕様（施工範囲）の検討から施工、監理（工事がきちんとできているかのチェック）まで同業者に依頼する方法です。主に管理会社とこの方法で契約することが多くなりがちです。検討期間も短く各業務をおまかせできるため管理組合の手間も少ないですが、比較検討ができないため、金額の妥当性が明確になりづらいというデメリットもあります。

この責任施工方式では、仕様の検討前に契約もすることから相見積もりの取得が難しいです。そのため、実績やこれまでの管理組合とのかかわり等の若干曖昧な基準で判断することになりがちな点は注意が必要となります。

2つ目の方法は、「設計監理方式」です。設計業務（仕様や施工範囲の提案）及び監理業務と、施工業務を行う業者が異なる方式です。施工への監視を専門業者が行うことができるため管理組合員が納得しやすい方法です。しかし、その分コストが多くかかる可能性が高く、設計業者と施工業者の2社を選ぶ必要があり、検討期間は長くなる傾向にあります。

この設計監理方式は、時間とコストをかけて工事の正確性をあげるものになります。そのため、修繕積立金が少ない傾向にある管理組合では好まれない可能性があることには注意が必要です。

施工中

いざ工事をはじめることとなった場合の注意点を解説していきます。

非協力的な住民への対応

大規模修繕工事は、各住戸のバルコニーの防水工事等を行う関係で、エアコンの室外機や私物を一時的に移動してもらう場合があります。

その際に対応をしてくれない住民がいる場合があり、トラブルに発展するケースがあります。予め工事を決定する総会の際に、非協力的な住民への対応を決議する等の予防措置がありますが、役員ではそこまでのことに気がつく人は少ないでしょう。

一般的には、このような事象が発生した場合は、施工会社のこれまでのノウハウにより、あくまで「一般的な対応」の事例を共有してくれますが、管理規約に沿う内容かどうかは別です。

そのため、理想は大規模修繕工事の実施を決議する総会の議案に、非協力的な住民がいた場合には、該当のお部屋の区分所有者に相応の請求をすることを決議しておくと良いでしょう。

実数精算

大規模修繕工事では、外壁のタイル張替え等、見積もり段階では正確な数量を把握できない工事がいくつかあります。数量が正確に把握できないため、予測で見積もりを作成して施工後に精算する方法を採用している場合が多いです。

この点を認識しておらず、予算よりも高くついてしまいトラブルになる場合があります。

修繕積立金の積立額が少ないために、より正確な数量を予め知っておかなければならない管理組合もあるかと思います。その場合には、見積もり作成前にお金をかけて調査をする必要があります。この調査自体には、物件規模によりますが数十万円の費用がかかります。

実数精算で変動があることを許容するか、もしくは少しお金をかけてでも正確な数量を把握するかは、管理組合として方針を明確にしておく必要があります。

施工後

大規模修繕工事は施工後も数年間、アフター対応をしてくれる工事内容がいくつかあります。そのため、施工後も業者との付き合いは続くことになります。ここでは施工後の起こりがちなトラブルについて説明します。

アフター対応窓口

大規模修繕工事を行った施工業者に普段からマンションの修繕を依頼していない場合には、なかなか連絡が取れない場合があります。また、施工業者の視点から考えれば、アフター対応はコストでしかないため、なるべく簡易的に済ませようとしてきます。そのため、、施工中よりも冷たい対応となる業者も多いです。

この点に関する対策としては、施工業者の選定の際に、普段から関わりのある業者や管理会社が施工できるようであれば、管理会社を元請けとして工事をすることが良いでしょう。

もしくは、管理会社が全面的に窓口となってもらえるか交渉してみても良いでしょう。

施工業者の倒産

最も注意が必要なことは施工業者の倒産です。通常の大規模修繕工事のアフターは10年近く対応してくれる施工内容（防水工事等）のものもあります。そのため、10年先も経営が成り立っている会社かどうかが大事です。もし倒産してしまったら受けられるはずのアフター補修を受けることができなくなってしまいます。

そのため、安いからといって経営が不安定な業者に依頼することはリスクとなりますので、注意が必要です。せめて元請けの業者はそれなりの規模や実績を積んだ業者が良いでしょう。

まとめ

ここまで解説してきたようにアフターのことまで含めて業者選びをはじめとして検討が重要となってきます。

しかし、決めるタイミングはすべて検討の段階となります。つまり、検討段階でいかに先まで見据えたリスクヘッジをできるかが大規模修繕工事を上手く乗り切るポイントとなりますので、管理組合内での議論は時間をかけて丁寧に行うことが良いでしょう。